Bursa'nın "Hayallerin Şehri" Downtown'da Sessiz Çöküş: Hayal Kırıklığı mı, Piyasa Gerçeği mi?

Bursa'nın Osmangazi ilçesi İstiklal Mahallesi'nde, 85 bin metrekarelik devasa bir alanda yükselen Downtown Yaşam ve Eğlence Merkezi, 27 Ekim 2023'te görkemli bir törenle kapılarını açtığında kentte büyük heyecan yaratmıştı. "Zorlu Center benzeri" üst düzey bir yaşam alanı vaadiyle tanıtılan proje, lüks markalar, geniş eğlence alanları, Avrupa'nın en büyük gösteri havuzlarından biri ve 10 bin metrekarelik çocuk eğlence merkeziyle dikkat çekiyordu. Yılda milyonlarca ziyaretçi hedeflenirken, bugün tablo oldukça farklı.

Son dönemde merkezde gözle görülür bir durgunluk yaşanıyor. Ziyaretçi trafiğinin belirgin şekilde azaldığı belirtilirken, özellikle son 6 ayda birçok tanınmış markanın sessiz sedasız kapılarını kapattığı veya taşınma kararı aldığı öne sürülüyor. Üst katlarda brandalarla kapatılmış boş dükkanlar, sakin koridorlar ve azalan insan yoğunluğu, "hayalet AVM" benzetmelerine yol açıyor. Bazı iddialara göre kapanan veya faaliyetini durduran işletme sayısı 30'a yaklaşıyor, hatta yüzde 50'yi aştığı konuşuluyor.

AVM çalışanlarıyla mikrofon uzattığımızda ise çoğu kişi konu hakkında görüş belirtmekten kaçındı. Bu sessizlik, tedirginliğin boyutunu da gösteriyor.

Neden Bu Durum? Beklentiler Karşılanamadı mı?

Proje, açılış öncesi büyük umutlar vadediyordu: Konut, ofis, otel, müze ve eğlenceyi bir arada sunan karma bir yapı. Ancak ekonomik koşullar, rekabetçi AVM ortamı ve "yaşam merkezi" konseptinin Bursa'da yeterince tutmaması gibi etkenler masaya yatırılıyor. Sözleşmesi biten bazı işletmeler, arkalarına bakmadan ayrılırken, merkezin yönetiminin de el değiştirdiği (Anpagross grubuna geçtiği) belirtiliyor.

Bursa'da mevcut AVM'lerin (AS Merkez, Anatolium, Kent Meydanı gibi) yarattığı rekabet, konum tartışmaları ve genel perakende sektöründeki yavaşlama, Downtown'un kan kaybını hızlandırmış olabilir. Üst katlardaki mağazaların büyük kısmının kepenk indirmesi, ziyaretçilerin alt katlara sıkışmasına neden olurken, genel atmosferi de olumsuz etkiliyor.

Mülk sahipleri ve yatırımcılar arasında kaygı hakim. Henüz iki yıl bile dolmadan yaşanan bu "yaprak dökümü", projenin uzun vadeli sürdürülebilirliği konusunda soru işaretleri yaratıyor. Bazıları "yanlış konum" veya "abartılı beklentiler" derken, diğerleri ekonomik dalgalanmanın genel bir yansıması olarak görüyor.

Downtown Bursa yönetimi şu an için resmi bir açıklama yapmadı. Ancak sahadaki tablo, kentin en büyük karma projelerinden birinin yeniden yapılandırılmaya veya cazibe artırıcı önlemlere ihtiyaç duyduğunu işaret ediyor.

Bursa halkı ise "Acaba yeni yatırımlar ve etkinliklerle toparlanır mı?" diye merak ediyor. Downtown, hâlâ potansiyel taşıyor; ancak mevcut gidişat değişmezse, "hayallerin şehri"nden "hayal kırıklığı merkezi"ne dönüşme riski artıyor.